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德國之聲：尹教授，您怎麼形容中國目前房地產市場的健康程度？

尹伯成：目前中國房地產市場一個比較突出的問題就是房價漲得太快，漲幅太大。一般的工薪階層買商品房非常困難。

德國之聲：那您覺得什麼原因導致房價漲得這麼快、漲幅這麼大呢？

尹伯成；主要有幾個原因。一個是供求的關係。中國總的來說城市的，特別是一線城市二線城市土地空間比較有限，房子經常處於供不應求的狀態。而中國在經濟發展過程中，城市化的趨勢又不能改變，所以房子在經濟發展中需求增加很快。這就是一個原因，就是住房消費的需求增加很快。第二個原因，就是在通貨膨脹的情況下中國老百姓缺乏投資的指導，而且存款利息比較低，存錢都會貶值。所以在中國的一線二線城市，向北京、上海、杭州、南京、深圳、廣州等，有錢人都不是一套兩套房子，而是有許多套房子，因為他們覺得買房子最保險，是最保值的投資。因此買房子的投資性、或者說投機型需求就很強烈。第三，我們不禁止境外和港台資金進入房地產。因為美元跟人民幣相比，美元貶值是個大趨勢。因此境外一些資金進入了中國房地產市場，因為他們覺得房子是能漲價的，人民幣是能升值的。境外資金如果進入房地產市場可以助長國內投資性需求。

此外，最近幾年，房地產發展也是借助銀行的信貸。因為買房子無論是消費性的還是投資性的需求都不能完全靠自有資金，都要靠銀行貸款。而銀行非常願意做這塊業務。因為房地產這塊業務是信貸業務中風險最小的。這是根據8，9年來的調查得出的結論。房地產的呆賬壞賬風險最少。所以各個銀行都千方百計擴大房貸。

還有，地方政府也特別希望房地產業發展。因為中國的制度規定，轉讓土地的收入歸地方政府。那麼房價漲，地價就漲。所以地方政府也希望房價漲。

德國之聲|：剛才您說到境外和港台的資金進入中國大陸房地產市場有促進投資的好處。新的領軍企業恆大地產就在最近受到華人首富李嘉誠的垂青。分析師指出，中國房地產正向"資本加專業"的模式轉變。您能不能向非專業人士解釋一下，怎麼理解這個"資本加專業"的模式？

尹伯成：所謂"資本加專業"就是，我沒有專門研究，但是我理解，就是，資本要不斷增加，但是資本要尋找安全的而且回報比較高的方式投資，所以他們就找房地產。中國恆大是比較大的房地產公司，它要擴張也需要資本，需要香港李嘉誠這樣的資本撐腰。而李嘉誠也需要恆大這樣的平台增加資本。所以兩方面都有這個需要。

德國之聲：您說中國人的住房需求增加了。那麼中國人的收入的增幅也有這麼大麼，以至於他們能買得起幾百萬元的大房子？

尹伯成：現在的問題就是這個。我覺得中國房地產市場不健康的表現主要在房價上升的幅度遠遠超過了老百姓收入增長的幅度。房價09年上半年漲了30%，40%，可是老百姓的收入可沒有漲這麼多。所以，我覺得中國房子的價格漲得太快了，與收入比很不合理。中國房地產市場變成了一個投資性市場，消費性功能好像變成第二位的了。

許多人買房子就是為了保值增值。投資性的需求一旺盛之後，價格就會漲。而消費性需求，就是買房子自己住的人一看價格漲得快，他們就會跟風。所以我的看法就是，房產的投資者是房價高漲的推手，而消費者是房價不斷上升的受害者。我認為這個市場不太健康。這個不健康還表現在，房子的租金遠遠脫離了房價。租金基本沒怎麼漲，而房價猛漲。所以房主並不是想通過出租獲得收入，而主要是希望房價不斷上漲，而賺差價。所以與其說房產投資，不如說是投機。就好像股市一樣，希望股票漲，賺差價。所以我覺得這個是不太健康的。

德國之聲：那您覺得怎麼能解決中低收入階層的住房需求？

尹伯成：中低收入的人要買商品房是有難度的。中國政府主要是寄希望於保障型住房，出售式國宅，擴大保障型住房的開發和建設力度。這樣逐步解決中低收入人的住房問題。中國政府現在的思路就是兩條軌道：商品房就讓有錢人去買吧，保障型住房可以使收入少的人也能夠買。

採訪：謝菲

責編：葉宣