客座評論：中國房地產還救得起嗎？

（德國之聲中文網）中國政府國慶前採取多項措施刺激房地產，包括允許部分城市下調首套住房貸款利率、對賣房一年內再買房者給予退稅優惠，並調降首套個人住房公積金貸款利率，此前，還建立5000億的救助基金，央行也提供了1兆的貸款。

官方房地產政策的轉向，原因當然是房價的下跌和交投的清淡拖累了中國經濟的增速。今年還剩下最後一季，儘管當局在不斷加碼出台穩經濟大盤的舉措，但普遍認為要實現年初定下的5%的增長率幾乎不可能。

在影響中國經濟增長的因素中，疫情和清零政策或許是最重要的，然而房地產的慘狀亦不可忽視。房地產是個鏈條極長的產業，能夠帶動鋼筋、水泥、裝修、家用電器、家具等產業發展，有專家計算，整個房地產和相關產業在中國GDP中的佔比，高達25%，和出口佔比差不多。正因為房地產在經濟中的所佔比重高，即使在新興國家和發達國家，一般也是它們的支柱產業。有學者就認為，美國自19世紀後期至今，房地產都是其經濟的基本支柱之一。

但是今年以來，中國的房地產不僅成交量大幅下挫，而且新房價格也開始下跌。克而瑞地產研究中心的數據顯示，今年前五月，全國百城商品住宅成交面積同比下降51%，同期全國百強房企連續下降5個月，而且降幅逐月擴大，從1月的39.7%擴大至5月的59.4%。另外，根據野村的數據，截至第二季度末，中國開發商的債務高達33.5兆元，相當於全國GDP的三分之一，以致多個房地產商因資金短缺導致各地出現爛尾樓，進而演化為停貸潮。

北京大學國發研究院院長姚洋最近一次演講表示，如果中國房地產下降1/3，相當於給經濟挖了一個負5%左右的大坑。路透社也援引牛津經濟研究院分析師的一份報告指出，如果中國目前的房地產下滑遵循2014-2015年的模式，全球GDP增長有可能在今年第四季被拖低0.7個百分點，金屬和鐵礦石價格將暴跌，並使中國的GDP增速在2023年第一季跌至1.0%，全球增長也會受到巨大打擊。可見房地產不僅對中國，對世界經濟都有巨大影響。這就是中國政府近期為什麼要加大對房地產刺激的原因。

中國房市成交量的巨跌毫無疑問受到疫情清零的影響。然而，更深層次的原因則是過去9年官方對房地產行業的反反復復的打壓。對房市"住房不炒"的定位本就違背了市場規律，為將房價壓下去，政府更是直接採取諸如對商住房凍結交易的行政手段，雖然這並未能有效壓制房價，卻擾亂了房地產市場。

由於房市調控成效不彰，2020年開始，官方進一步出台房屋成交指導價，對重點房企融資提出"三道紅線"，限制金融機構房地產貸款集中度上限等措施，這一系列政策尤其後兩項措施改變了房地產的金融格局，並在疫情清零的助推下，其調控效應終於在去年顯現，以致讓恆大這樣的巨無霸房企也扛不住。

然而房地產一旦轉頭向下，它的破壞性後果也就有如海嘯般襲向經濟。過去官方每次出手打壓房地產，中國經濟都會受到波及，導致經濟快速減速。不過總的來講，那時中國經濟還處於一個上升周期，房地產對經濟的不利影響是短暫的，可以由其他產業的發展部分抵消。而此次由於官方這幾年對資本採取的不友好政策，加上其他方面的一些因素，中國經濟本身進入了一個下行通道，房地產再在背後扯後腿，也就加速經濟的下行。

問題是，儘管中國的人均GDP已經超過1萬美元，但它還是個發展中國家，有著巨大的貧富差距和不平等的加劇，要跨過中等收入陷阱，至少在未來若干年经济仍要保持5%以上的增速。這就必須依賴房地產的發展，房市過早洩火無論對改善民眾的住房條件，抑或促進經濟增速都是不利的。

「房住不炒」並未放棄

中國政府正是出於這樣的考慮才改變前期對房地產嚴厲打壓的態度。但是，目前的轉向仍然不是全面和徹底的，對房子是用來住的，不是用來炒的定位沒有放棄，各地尤其一線城市之前推出的多種限制房地產投機活動的限購限貸政策仍然有效，這本身就會影響放鬆捆綁的政策效果。何況，即使徹底放開原來的限制措施，房地產也不太可能恢復過去的強勁增速，對中國經濟的助推作用有限，原因在於，整個中國經濟發展的大環境出現了結構性變化，不支撐房地產的恢復增長。

首先，對中國經濟至少短中期的預期變得悲觀，為了防備未來可能的突然加速惡化局面，民眾會謹慎消費大宗商品，尤其對住房這種高昂的產品，非必要不購買。中國經濟自2016年後，由於自身體量的規模以及某種結構性因素，已開始進入一個長期下行通道，要再重複過去8%的增速是十分困難的。

此後，由於美中對抗，美國在關鍵供應鏈和高科技上的圍堵和脫鉤，讓中國經濟發展的內外環境變得嚴峻起來，疫情三年進一步惡化了這種狀況，再加俄烏戰爭對全球地緣環境的影響，這一系列因素的累加效應，包括中國官方對待資本和平台企業的政策，終造成今天的局面。

今年以來，中國經濟處於一個艱難爬坡狀態，雖然在4月後政府採取一攬子的穩經濟舉措，但現在看來效果不很明顯。原因即在於預期變差。預期的背後是信心問題。換言之，民眾對目前這種局面在未來幾年能否改善並不具信心，認為它至少會持續一段較長時期。因為很多因素特別是外部環境不是中國官方能夠管控的，美中的對抗及由俄烏戰爭引發的全球地緣政治的震蕩還在深化，世界正處於一個分化重組過程，所有這一切都會帶來對未來預期的極大不確定性；再加上對政府是否有能力應對此種狀況也不是很有信心，大眾理性的選擇就是謹慎消費，將錢儲蓄以備不患。

其次，住房成本佔有民眾的收入過高，而目前的房價雖然相對最高峰時有所下降，但總體依然還是很高，在收入減少甚至面臨失業威脅的情況下，民眾拿不出太多的錢投資房產。中國的房價在過去20多年，經過多輪瘋狂上張，就房價和收入比來看，中國要高過絕大多數世界主要經濟體和發達國家，這導致民眾的住房成本比起西方國家的民眾來，高得離譜。美國等西方國家，主要是在少數大城市，住房價格很高，但是在廣大的中小城鎮和鄉村，房價並不高，它們的民眾購買房子，儘管也是一筆大投資，但相對他們的收入，是完全可以承受住的。中國則不然，普通民眾的收入本來就不高，而房價卻追平西方國家，一線城市甚至比多數西方國家的大城市的房價還要高，這使得中國人買房要動用全家積蓄並向銀行貸款按揭。這也是中國的內需一直起不來的主要原因。

雖然在政府的干預外加疫情的影響下，房價特別是三線及以下城市的房價有較大幅度下降，有些地方甚至腰斬，然而，由於之前房價漲得實在太高，相對民眾收入依然還是顯得有些高。在前期房價的瘋狂上漲中，大部分城市人口包括農民工都已經買了房，再有能力拿出余錢買房的普通民眾不是很多。特別是又遇到經濟形勢不好，失業高企，當連公務員的薪水都要降低以及社保等公共服務也要減少的時候，就算房價有大幅度的下降，為改善住房條件而買房也會大幅減少。

第三，中國的人口結構出現了歷史性變化，人們的生育意願下降，人口總量減少，這不但是一個長期影響住房投資的重要因素，就眼下而言，它對房地產的後果也體現出來了。中國人酷愛買房，這是中國人的理財觀，儘管人均住房佔有面積比日本低，但超過90%的城市家庭擁有自己的住房，是世界上最高的比例之一；此外，中國14億人口，約有三分之二的財富都與住宅房產相關。

多數城市家庭其實不只一套住房，如果把父母子女的住房加起來，有的更有幾套。從長期看，中國住房市場嚴重過剩。目前住房的空置面積和空置率已經很高，這當然主要由房價過高導致，從未來看，人口結構造成的房子空置現象會佔主導。當前有購房需求的主要是90後出生的這個群體，包括90後農民工。但是這個群體的父母，如前所述，很多都有二套或以上的房子，所以如果不是為了改善住房需求，真正要買房的90後也不會很多。換言之，除非房價還有進一步的下降，否則，要90後群體大規模投資房產的概率不高。這種情況隨著生育率的進一步降低以及老年人口的增長，會更加突出。

由此來看，儘管中國政府已經對房地產進行了局部松綁，但要房地產擔負起拉動經濟增長的重任，恐難實現。當局可能也並非不清楚這點，只是要房地產托住經濟不繼續下跌。因為，由外部環境的持續惡化以及中國經濟結構調整所導致的經濟陣痛，還要持續較長時間。

鄧聿文為政治評論員，獨立學者，中國戰略分析智庫研究員兼中國戰略分析雜誌共同主編。

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