專訪：中國樓市怎麼了？

德國之聲：中國指數研究院近日公佈，9月份，中國百城價格指數同比、環比連續14個月雙漲，同比漲幅達16.64%。國慶節前後，不但北京、天津出台嚴格的樓市限購政策，包括成都、鄭州、濟南、武漢四個省會城市以及蘇州、無錫、合肥在內的多個所謂二線城市都公佈了限購令。您認為一線、甚至二三線城市這一波房價猛漲最大推手是什麼？

沈凌：這裡有長期和短期因素。短期來看，中國目前經濟不好，大量盈餘資本想要尋找合適的地方，而去年中國股市經歷大量起伏，因此很多資本不再考慮這條路，繼而轉向樓市。去年底開始，限購政策放鬆，開始要去庫存，資本因此認為這是一個比較安全的、政策允許的避風港。從長期來看，之所以樓市被資本看中，是因為大部分老百姓以及經濟界認為中國經濟還是有增長潛力，認為房價、尤其是一線城市的房價仍然是安全的，有利可圖的。

德國之聲：可不可以把現在的樓市猛漲看作一種投機？

沈凌：如果看短期因素，可以認為這是一種投機，因為資本沒有地方去，所以選擇樓市。從長期看，這麼多資本願意進入樓市並長期持有，是因為看好中國經濟的長期增長，從這個角度看，也是一種投資行為。這次樓市上漲的順序是一線城市首先上漲，其中又首先是深圳。而深圳是中國整體經濟不太好的情況下，轉型比較成功的區域。從經濟活躍度、創新程度等看深圳應該是一線城市中表現最好的，所以房價也是從深圳猛漲起來的。資本進入樓市因此也不是盲目投機，也有投資成分在裡面。

德國之聲：這波房價上漲潮是否也和國家今年放鬆銀行信貸有關？

沈凌：是，短期來看，為中國政府在信貸上松綁，想刺激經濟，保住GDP不要下滑得非常厲害。這也可以看出資本供給大於需求，大量資本找不到出路。

德國之聲：而大量資本湧入樓市，造成房價猛漲後，政府是不是又發現不妥，所以現在又出台了限購政策？

沈凌：是，我們那天開玩笑說，我們今年在樓市經歷的政策非常像去年在股市經歷的。股市已開始也是得到國家政策肯定和刺激，漲起來一段時間後，政府突然發覺有危險了。國慶期間10來個城市重新出現限購，可以被看作是政策的轉向。政府的政策可以說是朝令夕改，變化太快。其實它應該有一定的預見性。

其實這些限購政策上次都用過，也看見過它的效果。從短期來看是有效果，對房價是有明顯抑制，但長期來看沒有用，以前所做的短期限制只要一放鬆，需求爆發出來仍然會爆發性上漲，把以前沒有漲的補回來。從市場經濟角度來看，價格不應作為政府調控的目標。因為價格是資源配置的訊號，把訊號掩蓋了就是中國成語裡說的掩耳盜鈴。現在大家只是盯著價格訊號，忘記了背後決定價格的其實是資源配置。中國有句話叫京滬永遠漲，為什麼？這正是制度造成的。所有最好的公共資源都是配置在一線城市北京上海：最好的大學，最好的醫療，最好的社會保障。如果公共資源都集中在大城市，想讓房價不漲，的確是很難。

德國之聲：對二線城市的限購令，有人解讀這是飢餓營銷，只是想限制交易量，不是想讓房價降。您怎麼看？

沈凌：這只是一種解讀，但背後是有一定道理的。因為中國的土地市場是壟斷型的，賣方只有一家--政府，地方政府為了維護自己的長期收入，肯定有這樣的想法。比如，只有上海的土地賣出去才歸上海政府，如果把資源配置放到蘇州去，雖然可以有利於抑制房價，拉近地區差價，但這個政策對上海政府沒有好處，所以它不會去做。所以，如果想調控房價，政府最新喜歡做的不是增加供給，不是把公共資源平均化配置，而是抑制需求。如果抑制了需求，短時間房價上漲過快的趨勢被抑制住，那麼就可以作為政績向上面報告，可以完成上級交給的任務。所以抑制需求短期雖然有效，但長期而言無法改變供給需求失和，資源配置失和。

德國之聲：也有樂觀估計認為限購令出台可以將資金引向第三四線城市，推動那裡的去庫存目標。這樣看來這樣的估計是不是太樂觀？

沈凌：資金流向三四線城市前提條件是整體供小於求，但從房地產十幾年的發展來看，並不存在供小於求的問題。這也是三四線城市下一個階段會出現與一二線城市大的分化所在。不動產和其它產業一樣，一開始可能是供小於求，等產量上去了，供大於求了，消費者就會選擇，最後優秀的才會保持下來。在房地產市場，優秀產品的供給是受侷限的，也就在侷限在北京上海這些一線城市，或者蘇州杭州這些二線城市。特別是因為中國還有戶口的限制。整體來看，供求關係的平衡已經慢慢形成。東北是一個很好的例子。這兩年東北的房價和經濟表現是非常匹配的。它的經濟在衰退，人口在流出，所以這波房價上漲也沒東北什麼事兒。中國有一個特色，住房擁有率超過80%。絕大多數人已經是有房子的。

德國之聲：中國出台的二胎政策會不會對房價產生影響？

沈凌：影響是很大的。人口是決定一個區域不動產的最大的因素，如果人口流入一個地區，那麼那個地區的不動產價格會上漲。開放二胎政策至少會對一線城市的不動產需求產生積極影響。不過對這一輪的房價上漲，二胎政策不是主要影響因素。

德國之聲：也有人將中國的房地產泡沫與日本當年的情況作比較，您認為有無可比性？

沈凌：經濟學上對泡沫的定義還沒有統一認識。很多人開玩笑說，泡沫只能是破了後才知道。中國和日本有很多相似點，也有很多不同點。中國和日美等發達國家最大的區別就是我們有戶口限制以及對公共物品的不均衡分配。上海一個車牌可以拍到7、8萬，因為是有限的使用權，中國一線城市房價的一部分價值就類似於車牌，代表在一線城市的居住權。這個居住權在美國、日本是不存在的，任何人都可以移民到東京、紐約。但中國有。如果想要享受復旦大學低的升學線，就必須要有上海戶口。所以居住權是有含金量的。如果這種權力一直存在的話，可以預計那些地方的房價很難下跌。

德國之聲：回到開頭所說9月百城房價同比上漲16%以上這一情況，這次房價上漲和以往有什麼不同？

沈凌：最大的特點是兩極分化趨勢明顯。到目前為止，我們還沒有看見三四線城市跟上，主要還是在一二線城市。

德國之聲：從薪水水準發展來看，現在的房價有多大合理性，人們還有多大承受力？

沈凌：從靜態來看，中國的房價收入比，特別是一線城市跟發達國家沒法比，是他們的三四倍。但從動態來看，房價收入比會根據收入的增長跌下來。這麼多資金湧入樓市中，因為對中國經濟的預期還是比較好，預期6-7%的增速還能保持10年，15年。如果收入今年5萬，明年5萬5，後年6萬，如果有這樣的預期，目前看來比發達國家高很多的房價收入比，實際上並不一定高出多少。如果跟政府講的一樣，能夠保證中高速增長20，30年，哪怕20倍的房價收入比我也不覺得高。但是，如果悲觀一點，如果認為中國在今後5年會進入一個更加糟糕的狀態，甚至會出現韓國在90年代末或者東南亞90年代末那樣的危機的話，現在房價收入比就太高，肯定會有泡沫。

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