Kvadrat u Beogradu za 400 evra?

„Da li vas interesuje izgradnja solidnog stana negde u Beogradu po ceni od 300-400-500 evra po metru kvadratnom? Nemoguće?“ Za četrdesetak ljudi koji su se pre pet godina javili na ovaj oglas u novinama nije tako zvučalo. Stanove po tržišnim cenama nisu mogli da priušte pa su odlučili da naprave zgradu sami. Ideja se zove „Pametnija zgraga“, a „pametnije“ na prvom mestu znači jeftinije. Hoćemo da gradimo van tržišnih principa – bez profita i špekulacija, kaže za DW arhitetkinja Ana Džokić iz organizacije „Ko gradi grad“ koja je pokrenula inicijativu.

Prema analizama Ministarstva za građevinarstvo, saobraćaj i infrastrukturu, više od 90 odsto stanovništva ne može svojim mesečnim primanjima da obezbedi sebi krov nad glavom. Statistika kaže da bi građani za stanovanje mogli da izdvoje najviše 15 do 20 odsto mesečnih primanja, što za prosečno domaćinstvo u Beogradu iznosi 80 do 100 evra mesečno – za komunalije i stan ukupno.

Moguće je, tvrde iz „Ko gradi grad“. Prema njihovoj računici, čitav objekat od 40 stanova prosečne veličine od 42 kvadrata mogao bi da se izgradi za cenu od 460 evra po kvadratu. Samo 20 odsto vlasnika novac bi trebalo da uloži odmah, dok bi ostali mogli da isplaćuju tokom narednih trideset godina, a oni koji nemaju nikakav prihod ili ušteđevinu, mogli bi projektu da posvete i puno radno vreme. „Ljudi mogu da se uključe i fizički grade i time otplaćuju stan. Jedan mesec rada bio bi jedan kvadrat stana“, priča Ana Džokić.

Minus investitor, plus država

I dalje zvuči kao bajka. Zaista, kako do te relativno niske cene? Prvo, iz igre treba najuriti investitore i njihove profite. „U Srbiji je taj procenat u jednom periodu bio i do sto odsto, što znači da su dvostruko naplaćivali svoju uslugu u odnosu na ono koliko je koštala realizacija objekta. U nekim normalnijim situacijama to je oko 30 odsto“, objašnjava Džokić.

Za dodatna smanjenja cene neophodna je pomoć države. Analiza koju je Ministarstvo izradilo još 2009. godine pokazuje da bi cena izgradnje mogla da se smanji za 60 odsto u odnosu na tržišnu ukoliko bi se gradilo pod neprofitnim uslovima. To podrazumeva da država onima koji se udružuju omogući da pod povoljnijim uslovima dođu do zemljišta i dobiju kredit. Kamata bi bila upola od tržišne, a država ne bi uzela PDV i porez na imovinu.

Tu računicu prihvata i „Pametnija zgrada“, ali ide korak dalje. U procenjenih sto evra mesečno moraju da se uklope i otplata stana i troškovi režija: „Zato je energetska efikasnost jedna od bitnih stvari, jer možeš da napraviš nešto jeftino, ali da te kasnije košta užasno puno jer na primer ne postoji izolacija. Mi smo predvideli panelni sistem gradnje. Ti paneli su rađeni od drvenog okvira i ispunjeni baliranom slamom. Taj materijal je sam po sebi izolirajući i nema potrebe za dodatnom izolacijom i prirodan je potpuno, tako da nema negativnih uticaja na okruženje i na duge staze je jako jeftin“, objašnjava Džokić.

Pomoć na papiru

Da su te iste mere neophodne, poručuju i iz stambenih zadruga koje se bore za to da se vrate u vidokrug države. One su u periodu socijalizma bile vrlo aktivne, a podaci govore da su do 2000. godine izgradile 100.000 stanova. Sa privatizacijom i ekskluzivnim pravom da se bave nadograđivanjem stambenih zgrada, zadruge su skliznule u investitorske vode i njihov se karakter promenio.

Danas je njihova aktivnost manja, ali iz „Ko gradi grad“ napominju da je zadružni model organizacije vlasništva najprikladniji za kolektivnu gradnju, te da je zadruge neophodno oživeti. One su i dalje u najvećem broju neproftine, ali na tržištu posluju na isti način kao i privredna društva, jer nemaju nikakvih pogodnosti niti posebnih uslova koje su imale ranije. „Finansiranje zadružne izgradnje je svakako najteži  i za sada nerešiv problem. Gašenjem štedno-kreditnih zadruga i Beobanke kao razvojne banke za stambeno zadrugarstvo ukinuti su svi pristupačni načini finansiranja stanogradnje. Postojeće zadruge su prinuđene da rade pod tržišnim uslovima, jer drugih mogućnosti nema“, kaže za DW Suzana Jovićević iz Saveza stambenih zadruga Srbije.

Koliko je država raspoložena za takve poteze možda najbolje ilustruje to što su stambene zadruge potpuno izostale iz prvobitne verzije teksta novog Zakona o stanovanju koji je donesen krajem prošle godine. Nakon što je „Ko gradi grad" u saradnji s drugim organizacijama izvršio pritisak, ipak su ušle finalnu verziju, ali u jednoj rečenici. Nešto detaljnije, njima se bavi Zakon o zadrugama, koji eksplicitno navodi da lokalne samouprave „podstiču i pomažu razvoj zadrugarstva“. U praksi to, međutim, nije slučaj.

„Najbolje rešenje za dalji rad i razvoj stambenih zadruga bilo bi da se postojeći zakoni striktno primenjuju, a da se regulativa dograđuje tako što bi Republika i lokalna samouprava, u saradnji sa Ministarstvom privrede, utvrdili posebne pogodnosti za stambene zadruge kroz mere zemljišne, poreske i kreditne politike“, objašnjava Jovićević.

„Pokazaćemo da može"

„Pametnija zgrada" nagrađena je kao najbolja ideja na jednom konkursu Opštine Savski venac. Tim stručnjaka koji je Opština angažovala zaključio je da projekat jeste izvodljiv, ali u slučaju da država ili grad pod povoljnim uslovima obezbede zemljište, da se porezi računaju na drugačiji način i da se početni kapital dobije pod povoljnim uslovima. „Međutim, opštine nemaju zemljište u svom vlasništvu, nemaju nadležnost i mogu da daju dozvole samo za projekte do 800 kvadrata, a ovo je oko 2.000 kvadrata. I onda se vraćamo na ulogu države u tom procesu da bi ta stvar mogla da bude izvodljiva“, objašnjava Džokić.

Iako je iste tačke u analizi staroj osam godina konstatovalo i samo Ministarstvo, konkretnih rešenja i dalje nema, čak ni u vidu strategije ili akcionog plana. Da li se na tome radi? DW nije dobio odgovor iz resornog ministarstva baš kao ni na prethodne teme o stambenim pitanjima kojima smo se bavili prethodnih sedmica.

Bez obzira na odluke države, aktivisti „Ko gradi grad“ rešili su da pokažu da je njihova misija moguća. Dvadesetak građana sastaje se na okruglim stolovima da bi pronašli lokaciju i način da krenu u izgradnju zgrade. „Izguraćemo pilot-projekat kako znamo i umemo. Obezbedićemo početni kapital pozajmicom od stambenih zadruga iz nekih drugih zemalja u kojima je to već dosta razvijeno kako bismo mogli da izvedemo nešto što će biti ogledni primer, nešto vidljivo, što će onda pogurati da se pitanje i zakonski reši“, zaključuje Ana Džokić.

***

Tekst je treći i poslednji deo serije o stanovanju u Srbiji. Prošle sedmice smo pisali o tome kako je država od prinudnih iseljenja napravila prinudni biznis umesto da svakome obezbedi krov nad glavom. Pre dve sedmice smo pisalio ljudima koji ne mogu da plate bozobzirno naduvane račune za komunalije.