Раньше - дефицит, сегодня - никому не нужны: панельные дома в бывшей ГДР идут под снос
Сегодня мы поговорим о российском банковском кризисе и о гэдээровских пятиэтажках. Вы узнаете, как немецкие эксперты оценивают нынешнюю тревожную ситуацию на финансовом рынке России. А затем речь у нас пойдёт о том, почему на территории бывшей ГДР в панельных домах пустует более одного миллиона когда-то очень дефицитных квартир – и с какими экономическими и нравственными проблемами сталкиваются те, кому поручено ликвидировать это наследие социализма.
Когда ровно месяц назад – 16-го июня – я впервые поднял в своём радиожурнале тему банковского кризиса в России, мои собеседники подчёркивали, что кризиса как такового, в общем-то, нет, но есть, образно говоря, турбуленции на рынке и, скажем так, не очень удачные действия Центрального банка России. С тех пор прошли четыре весьма бурные недели. Так есть кризис или нет? – спросил я эксперта Аналитического центра Deutsche Bank (Deutsche Bank Research) Роланда Бека (Roland Beck):
Приходится констатировать, что сегодня в банковском секторе возникла серьёзная напряжённость, которая частично затронула и наиболее солидные финансовые институты. Тем не менее в данный момент нельзя утверждать, что нынешняя ситуация сопоставима с событиями 98-го года. Это сейчас не системный кризис, развивающийся на фоне слабых макроэкономических показателей. Нет, происходит назревший и нужный процесс очищения банковского сектора от слабых банков. Однако этот процесс надо было лучше организовывать, чтобы избежать нынешней напряжённости.
Такова точка зрения аналитика, наблюдающего за ситуацией в России из Франкфурта-на-Майне. А вот как на тот же вопрос: кризис или нет? – ответил работающий в Москве немецкий журналист Йенс Хартманн (Jens Hartmann):
По мнению господина Илларионова, который является советником по экономическим вопросам президента России Путина - это, на самом деле, банковский кризис. Я с этим мнением согласен, потому что, когда банкоматы не работают в Москве, когда у очень многих банков большие трудности - это не только временные проблемы. Я думаю, что ситуация гораздо сложнее.
Ключевую роль в нынешних событиях играет Центральный банк России – это бесспорно. Вопрос лишь в том, чем объяснить те или иные действия его руководителей: их элементарным непрофессионализмом – или сознательным стремлением ослабить частные коммерческие банки, ну, например, «банки олигархов», и тем самым усилить позиции государственных банков? Вот ответ аналитика Deutsche Bank Роланда Бека:
Нам не хотелось бы спекулировать по поводу возможных политических мотивов тех или иных принимаемых мер, у нас нет на то оснований. Мы считаем, что Центральный банк поступает правильно, проводя реформу банковского сектора, однако процессом укрупнения банков следовало бы лучше управлять. Это должно происходить в обстановке прозрачности, здесь не место штурмовщине, из-за которой могут пострадать вкладчики банков. Однако в целом, повторяю, мы поддерживаем действия Центрального банка, потому что укрупнение российских банков необходимо.
Но укрупнять Альфа-банк особой необходимости нет – тем не менее и он попал в непростую ситуацию, возразил я Роланду Беку.
В этом-то и состоит суть проблемы: после кризиса 98-го года вкладчики стали весьма недоверчивыми, что вполне естественно. И сейчас, как видим, это недоверие распространяется даже на превосходные и вполне платёжеспособные кредитно-финансовые институты, каким, например, является и Альфа-банк. Налицо общий кризис доверия. Правда, сейчас ситуация вроде бы начинает успокаиваться. Этому будут способствовать и те меры, которые принимает Центральный банк России – например, снижение в два раза ставки отчислений в фонд обязательных резервов. Такая мера увеличит ликвидность на рынке и поможет платёжеспособным банкам снять возникшие проблемы.
Итак, эксперт Аналитического центра Deutsche Bank Роланд Бек не видит в нынешних событиях политической подоплёки и оценивает перспективы банковского сектора сдержанно-оптимистично. А теперь послушаем, как действия Центрального банка России, допустившего нынешнюю ситуацию, оценивает журналист Йенс Хартманн. Что это – непрофессионализм или политический рассчёт?
Я думаю, и то, и другое. Во-первых, Центральный банк очень непрофессионально поступил, допуская слухи по поводу «черных списков» разных банков - какие банки платежеспособны, а какие нет. С другой стороны, я думаю, что Центробанк заинтересован в том, чтобы государственные банки усилили свою позицию на рынке.
Так что Йенс Хартманн ждёт усиления роли государства в банковской системе России – и дальнейшего обострения кризиса.
А теперь обратимся к недвижимости. В своё время они были символом заботы «партии и правительства» о трудящихся – панельные, блочные и прочие серийные дома, которые обезобразили облик большинства городов как в бывшем Советском Союзе, так и в бывшей ГДР. В социалистические времена квартиры в таких домах были большим дефицитом, потому что обзавестись иным жильём было очень трудно, а часто и просто невозможно. Но вот социализм закончился - и спрос на клетушки в панельных домах начал стремительно падать, во всяком случае, на востоке объединившейся Германии. И возникла очень серьёзная экономическая проблема. Сейчас в России, прежде всего в Москве, начали сносить хрущёвские пятиэтажки, а их жильцов переселять в более современные дома. То есть речь идёт о ветхих, но заселённых зданиях. Совершенно иная ситуация сложилась на территории бывшей ГДР – там многочисленные пятиэтажки и другие панельные дома просто пустуют из-за полной их ненадобности. Послушайте репортаж Кристиане Хоффман о том, как и почему на востоке сегодняшней Германии идут под снос целые микрорайоны.
«Я ещё помню, как строился этот микрорайон... Теперь у него жалкий вид, потому что здесь никто нынче не селится. Большинство местных жителей просто уехало на Запад, вот ведь в чём дело! Ну, а когда такие руины пустуют, их в конце концов приходится сносить».
Марианна Шультц с грустью указывает на тёмные окна на противоположной стороне улицы. В том панельном доме, в котором сама она живёт более 20 лет, жильцы пока ещё есть – а вот эти пятиэтажки напротив обезлюдели уже несколько месяцев назад: 48 никому не нужных квартир. Всего же во Франкфурте-на-Одере пустует сейчас 7 тысяч подобных квартир – пятая часть жилого фонда города. И до 2009-го года все дома с этими квартирами пойдут под снос, рассказывает Вольфганг Мюллер, исполнительный директор крупнейшего домостроительного предприятия во Франкфурте-на-Одере. Уроженец ГДР, он всю свою трудовую жизнь строил те дома, которые ему теперь предстоит сносить, и эта задача явно доставляет ему нравственные мучения.
«После того, как мне поручили это дело, я на первых порах испытывал весьма серьёзные эмоциональные проблемы. Ведь во времена ГДР мы строили эти квартиры с огромным напряжением сил. Понимаете, перед нами тогда поставили задачу: каждый месяц сдавать определённое число квартир. А выполнить план было очень трудно, потому что постоянно приходилось ждать стройматериалы, постоянно не хватало рабочих рук, да и техника всё время выходила из строя. И тем не менее мы старались каждый месяц сдавать положенное количество квартир, ведь люди их очень ждали! Мы вкладывали в эти стройки часть своей души. Разве я могут такое взять и забыть?»
В гэдээровские времена, вспоминает Вольфганг Мюллер, в панельных домах жили представители всех социальных слоёв общества, потому что это было тогда самым качественным жильём в стране – во всех квартирах имелись центральное отопление, кухня, ванная, к тому же в каждом микрорайоне были универсам и различные службы быта. В общем, квартиры здесь с удовольствием получали и рабочий, и его генеральный директор.
«С тех пор произошли изменения в худшую сторону, в том смысле, что возник большой разрыв в уровне доходов. У целого ряда здешних жильцов дела пошли довольно хорошо, их требования к качеству жилья выросли, и они не захотели больше жить в панельных домах на 53-х квадратных метрах. К тому же вскоре после объединения Германии появилась возможность приобрести участки земли в сельской местности или на окраине нашего города, где цены были не очень высокие, и часть здешних жильцов построили себе там дома. Это было началом обескровления».
Иными словами, панельные дома начали пустеть сразу после того, как на территории бывшей ГДР возник рынок недвижимости и закончилась социалистическая уравниловка. Однако подлинное обескровление некогда образцовых микрорайонов произошло несколько позже, в середине 90-х годов, когда стали закрываться гэдээровские комбинаты - нежизнеспособные в новых условиях предприятия-гиганты, и работу потеряли тысячи людей. Некоторое время они ещё на что-то надеялись, а потом стали сниматься с насиженных мест и уезжать в западную часть Германии. Так, город Франкфурт-на-Одере, расположенный на границе с Польшей, покинули более 16 тысяч жителей. А всего из бывшей ГДР на запад страны перебрались почти полтора миллиона человек. Исполнительный директор франкфуртского домострительного предприятия Вольфганг Мюллер опасается, что это демографическое обескровление далеко ещё не закончилось:
«В своё время мы попытались на основе прогноза развития демографической ситуации в нашем городе смоделировать возможные структурные изменения в жилищной сфере. Мы пришли к следующему выводу: отток населения некоторое время ещё продолжится, но затем этот процесс замедлится и в конце-концов остановится. Однако вскоре нам пришлось пересмотреть свой прогноз: отток населения стал не замедляться, а ускоряться, и в результате нам пришлось изымать с рынка куда больше квартир, чем мы планировали».
Ведь пустующие квартиры и дома дохода не приносят, а денег стоят, поскольку так или иначе требуют технического обслуживания. Вот и получается, что франкфуртскому домостроительному предприятию, которому принадлежит значительная часть жилого фонда города, не хватает средств для новых инвестиций и для ремонта заселённых домов – в них выполняются только самые неотложные работы. К тому же остро стоит ещё одна финансовая проблема – огромные долги. Дело в том, что при приватизации социалистических микрорайонов франкфуртскому домостроительному предприятию пришлось взять на себя и обслуживание тех кредитов, с помощью которых во времена ГДР эти микрорайоны строились. Если бы не поддержка государства, то предприятие, возглавляемое Вольфгангом Мюллером, как и многие аналогичные фирмы на востоке Германии, давно бы уже разорилось. Выделяемые правительством средства идут как на погашение долгов пустующих домов, так и на финансирование их сноса. Однако бюджетных денег явно не хватает, подчёркивает Вольфганг Мюллер.
«Отсутствует система финансовой поддержки строительных работ, направленных на оптимизацию технической инфраструктуры. Надо ведь не только снести сам дом – необходимо ещё и изменить его подземные коммуникации. А вот на это средства выделяются пока очень медленно и, что самое главное, в недостаточном объёме. Так что нашему домостроительному предприятию, например, недавно, когда нас стали поджимать сроки, даже пришлось демонтировать подземные коммуникации за свой счёт».
Точно в такой же ситуации оказались и другие компании, приватизировавшие целые кварталы панельных домов в бывшей ГДР. В настоящий момент на востоке Германии в подобных домах пустуют в общей сложности 1 миллион 300 тысяч квартир... В это трудно поверить, но это так: 1 миллион 300 тысяч никому не нужных квартир! Примерно треть из них в ближайшие годы планируется изъять с рынка. Но откуда взять деньги на снос домов – пока непонятно: финансовое положение государства, а уже тем более муниципальных властей продолжает ухудшаться. Так что Вольфгангу Мюллеру и менеджерам других компаний, занимающихся недвижимостью в бывшей ГДР, ещё предстоят сложные переговоры с чиновниками. При этом надежд на то, что пустующие квартиры со временем всё-таки удастся сдать каким-нибудь жильцам, очень мало. Ведь даже если на территории бывшей ГДР когда-нибудь начнётся долгожданный экономический подъём и будет создано много новых рабочих мест, вернувшиеся сюда старые или приехавшие новые жители вряд ли захотят селится в убогих по современным меркам социалистических панельных домах.