Правила рынка ЖКХ: как победить управляющую компанию в РФ
14 сентября 2017 г.
После того, как в 2005 году в РФ вступил в силу новый Жилищный кодекс, в небытие ушли ЖЭКи (жилищно-эксплуатационные конторы), существовавшие в Советском Союзе, а затем и в России с 1959 года. С тех пор в стране началась реформа ЖКХ, которая, по сути, длится до сих пор. На смену ЖЭКам пришли частные управляющие компании. Пользуясь непрозрачными правилами игры, они зачастую вводят для жильцов завышенные тарифы и несанкционированные сборы. О том, как можно бороться за свои права в таких случаях, DW рассказывает на успешном примере конкретного человека.
Как устроено управление многоквартирными домами в РФ
В 2005 году управление многоквартирными домами было передано товариществам собственников жилья (ТСЖ) и управляющим компаниям. Жильцы многоэтажек сами вправе выбирать, будет ли это первый или второй вариант. В первом случае - как это и следует из названия товариществ - управлением занимаются сами собственники. Во втором эта работа передается на откуп управляющим компаниям (сегодня они называются управляющими организациями - УО). Уже на этапе принятия решения - а чаще всего в России выбирается формат УО - жильцы подвергают себя риску быть впоследствии обманутыми.
Жительница одной из новостроек в Воронеже, юрист Галина Платонова рассказала DW, что формат ТСЖ более прозрачный, поскольку сами жильцы участвуют в управлении домом, а председателем выбирается один из собственников. Однако из-за нежелания тратить время россияне редко отдают предпочтение этой форме управления. Как сообщил DW Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), по статистике, всего 15 процентов жилых площадей в России обслуживаются ТСЖ.
"Управляющие же организации действуют максимально закрыто, - утверждает Платонова. - Проверить законность начислений бывает очень трудно, а добиться документов об утверждении той или иной услуги и ее стоимости и вовсе невозможно. Часто встречаются случаи подделки протоколов общего собрания собственников для введения той или иной услуги".
Война с управляющей организацией увенчалась успехом
Будучи юристом, Галина Платонова решила на своем примере доказать, что эффективно бороться с управляющими организациями возможно. "Год назад я стала разбираться в счетах по оплате квартиры и обнаружила строчки, которых не было в договоре управления (подписывается между УО и собственником. - Ред.). Также я обратила внимание на начисления на общедомовые нужды и увидела, что они превышают норму. А объем ресурсов на отопление и подогрев холодной воды вовсе не указан, то есть начисления по этим услугам не раскрыто", - вспоминает юрист.
Платонова запросила у своей управляющей организации основания начисления платежей за два с половиной года и подала заявления об исключении и перерасчете начислений. Запрос был проигнорирован. После этого женщина подала на УО жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Там ответили, что нарушений не обнаружили.
Прокуратура и суд встали на сторону жильца
Тогда Платонова обратилась в районную прокуратуру с жалобой уже на ГЖИ и УО. Прокуратура признала нарушения и выписала предписания об их устранении в течение месяца. УО предписание не исполнила и была оштрафована на 20 тысяч рублей. "В ноябре 2016 года я подготовила исковые заявления о перерасчете всех незаконных начислений и подала в районный суд. В иск я включила компенсацию морального вреда. В феврале суд удовлетворил мои требования", - делится опытом истица.
Общая сумма перерасчета составила 68 тысяч рублей, моральный ущерб был оценен в 8 тысяч. По закону в случае удовлетворения иска судом истцу присуждается 50 процентов от суммы признанных законными требований, то есть выигрыш Платоновой составил в общей сложности 42 тысячи рублей (34 тысячи по основным требованиям и 8 тысяч за моральный ущерб). На данный момент судебное решение находится на стадии исполнения приставами.
Полезные советы от успешного истца
При разборе платежки Платонова советует обращать внимание на изменение тарифов, выставляемых непосредственно управляющей компанией - например, увеличивать плату за содержание жилья без решения общего собрания собственников УО не имеет права. Также как и в ее случае, имеет смысл отслеживать, не появляются ли в счете начисления по услугам, которых нет в договоре с УК, а также всегда ли указан объем потребляемых ресурсов.
По словам юриста, при обнаружении нарушений жильцу достаточно обратиться в свою УО с заявлением в свободной форме с изложением проблемы. Если в течение 10 дней не поступит ответа, можно идти в суд или контролирующие и надзорные организации (ГЖИ или Роспотребнадзор). "Заявление в УО нужно предоставить в двух экземплярах, на одном из которых будет поставлена отметка о получении с датой. Этот экземпляр будет находиться у вас и служить доказательством вашего обращения", - пояснила Платонова. Обращения в контролирующие и надзорные органы не обязательны. Они имеют значение для снятия проблем, важных для всего дома.
"Для решения персональной проблемы можно идти сразу в суд, - рекомендует юрист. - Судебное разбирательство у многих ассоциируется с длительным процессом, однако в случае с коммунальными платежами принятие решения даже через пять месяцев оправдает себя. Ведь если не решить этот вопрос, незаконные начисления вы будете платить годами", - добавляет Платонова. Правда, предупреждает Сергей Креков, порой судебный процесс затягивается, и может так случиться, что за время рассмотрения обращения управляющая компания просто обанкротится.
За незаконное отключение света можно засудить
Многие жильцы, обнаружив незаконные поборы в своих платежках, предпочитают просто не платить, не предпринимая никаких правовых действий по выведению на чистую воду своей управляющей компании. Как это ни странно, в принципе такая модель поведения может быть оправданной. Максимум, что может сделать в этом случае УО, - это обратиться в суд, однако ей самой это невыгодно, так как при рассмотрении дела обнаружатся ее же нарушения.
Чаще компании предпочитают отключать должникам электричество, причем делается это, как правило, незаконно, поскольку закон предусматривает обязательное уведомление должника с подтверждением даты и факта его получения. Если уведомления не было, отключение незаконно. В этом случае нужно звонить в полицию. Она установит факт незаконного отключения, после чего можно будет обращаться в суд для возмещения расходов и убытков, а также морального ущерба.
Всего, по данным Минстроя России, по состоянию на первую половину 2017 года сумма задолженности населения по ЖКХ составляет 645 млрд рублей. При этом, по оценкам АКОН, долги жильцов непосредственно перед УО растут: если в 2014 году они составляли 10 процентов от совокупного коммунального платежа, то в данный момент уже около 20 процентов.
Смотрите также: