Дали вреди да се купува недвижен имот?

Помалку од половина од германските граѓани живеат во свои четири ѕида. Ова е најниската квота во Европската Унија - никаде нема помалку сопственици на имот отколку во Сојузна Република Германија. А, што се однесува до преференциите на самите граѓани, тие се јасни. Судејќи според истражувањата на јавното мислење, околу три четвртини од потстанарите претпочитаат да живеат во своја куќа и во свој стан.

Зад ова се кријат финансиските причини, но и мотиви како сигурност или слобода да создадете сопствен простор за живеење. Во истражувањето на Институтот за германска економија (IW), Институтот за демоскопија Аленсбах и компанијата Консулт ГмбХ, спроведена во име на Спарда банките, беа испрашани повеќе од 1.000 луѓе - а мнозинството беа на мислење дека вреди да се купува недвижен имот.

Кредит или кирија?

Важна улога во (можното) купување на недвижен имот за многу луѓе има прашањето за пензиското осигурување, односно осигурување на животниот стандард во третото доба. За да се одржи квалитетот на животот и по пензионирањето, приватното пензиско осигурување игра сè поважна улога покрај државното.

Законски определената старосна (државна) пензија е значително помала од последната исплатена плата во текот на работниот век. Во моментов просечната пензија е околу 50% од просечниот приход во Германија. За оние кои сакаат да си обезбедат дополнително осигурување за староста, достапни се различни инструменти, на пример средства - или сопствен недвижен имот. Пресметката е јасна: не мора да плаќате кирија за да живеете во сопствените четири ѕида на старост.

Затоа, многу изнајмувачи се соочуваат со прашањето: дали е можеби попаметно парите платени за изнајмување станови да се инвестираат во отплата на заемот искористен за купување на имотот? И тоа во согласност со мотото: „Попрво ќе плаќам по 1.000 евра секој месец за кредит, отколку да плаќам по 1.000 за кирија - и на крајот немам ништо.“ Но дали е точна оваа пресметка?

Студијата од 2022 година на истражувачкиот институт Емпирика се осврна на оваа тема. Сакавме да откриеме кој е во подобра ситуација во моментот на пензионирање: изнајмувачите или сопствениците на недвижности? Резултатот од анкетата на граѓани на возраст од 50 до 59 години со нето приход меѓу 1.700 и 2.300 евра беше сосема јасен. Сопствениците имале повеќе од пет пати повеќе од нето средствата на изнајмувачите. Станарите имале нето имот од 36.000 евра, додека сопствениците имале имот во просек од 190.000 евра.

Дополнително, во предност биле сопствениците на куќи или станови и во однос на паричните средства, значи сумата на пари што е на жиро-сметката, а не само имотот во вид на недвижен имот. Сопствениците на имот со приближно исти приходи имале парични суми од околу 52.000 евра, додека изнајмувачите имале „само“ 31.000 евра.

Потребна е голема дисциплина…

Ваквите податоци треба да се земаат со претпазливост, бидејќи се однесуваат само на оние случаи во кои купувањето на недвижен имот и враќањето на кредитот било успешен проект. Сепак, може да се каже дека причината зошто сопствениците на недвижности во постари години често располагаат со поголем имот е токму фактот што за враќање на кредитот е потребна значителна дисциплина. Кредитите што се користат за финансирање на купување недвижен имот се еден вид на позитивна „принуда“ за штедење.

Стравот дека банката може да заплени новокупен или изграден имот е голем мотив за луѓето да „заштедат“ доволно пари за да можат да го вратат кредитот. Сопствениците на недвижности треба да и плаќаат на банката месечна рата секој месец. Затоа сопствениците се подготвени да се откажат од многу работи и внимаваат на издатоците, затоа и тоа се манифестира на разликата во однос на имотот што го поседуваат - во однос на потстанарите.

„Лајфстајл - инфлација“

И потстанарите треба да плаќаат кирија на сопствениците секој месец. Но, по правило, плаќањето кирија не значи дека тие треба да одат до границите на нивните финансиски можности, за да го исплатат заемот што е можно поскоро (а најдоцна пред пензионирањето) - како што тоа го прават сопствениците на недвижности. А можат, секако, доколку имаат малку пари на располагање, повремено да префрлаат дополнителни суми или рати во банката за да си го намалат долгот.

За разлика од сопствениците, изнајмувачите можат да го инвестираат својот расположлив приход (освен она што го плаќаат за кирија и трошоци за живот) на пазарите на капитал. Но, ретки се тие случаи. Овој феномен е познат и како „лајфстајл-инфлација“: иако некој заработува повеќе, теоретски парите би можеле да се заштедат или инвестираат на пазарот на капитал - но наместо тоа, парите едноставно (залудно се трошат). Изнајмувачите можат да си дозволат повеќе работи, но на крајот имаат помалку средства.

Киријата и ратата на кредитот не се споредливи

Затоа, во старите денови, сопствениците можеа да располагаат со поголеми средства од изнајмувачите на недвижен имот. Меѓутоа, месечната рата на кредитот не може едноставно да се споредува со месечната закупнина. Бидејќи тоа би значело дека месечниот финансиски товар на закупецот е еднаков на месечниот товар на сопственикот на имотот. Тоа не е правилна пресметка. А, за да биде точна пресметката, во равенката би требало да се вклучат сите трошоци на сопственикот на имотот.

Станарите плаќаат месечна кирија, пари кои не можат да ги „оплодат“ за да расте нивниот имот, но од друга страна не влегуваат во никаков ризик, објаснува Нилс Наухаузер од Центарот за заштита на потрошувачите во сојузната покраина Баден-Виртемберг во една изјава до АРД. Кога нешто ќе се расипе во изнајмениот имот, кога нешто треба да се поправи или одржува, тие трошоци не ги покриваат изнајмувачите - туку сопствениците на имотот. И сопствениците треба да прават пресметки на долг рок, тоа значи дека тие треба да калкулираат со фактот дека „комплетната станбена зграда, да речеме за 50 години, ќе пропадне“, забележува Наухаузер.

Трошоци за одржување

За да се задржи вредноста на сопствениот недвижен имот, мора да се води сметка покрај месечната рата за отплата на кредитот да се издвои одредена сума пари што е наменета да се искористи за санација или одржување на објектот. Наухаузер го пресметува ова со износ од околу два отсто од вредноста на зградата годишно. Ако имотот вреди, да речеме, 400.000 евра, тоа би било околу 8.000 евра годишно - или 670 евра месечно. Некои други пресметки се засноваат на други податоци, на пример, бројот на квадрати или староста на објектот.

Добро осигурување за старите денови?

Во принцип, недвижниот имот е добра идеја како инструмент за обезбедување стандарди во пензионирањето, доколку има предуслови за купување - на пример, доволен сопствен капитал, вели финансискиот експерт Герд Комер за АРД: „Тоа е добра форма на пензиско осигурување. но тоа не е нужно најдобрата форма, и секако не е единствената добра“.

И Нилс Наухаузер од Центарот за заштита на потрошувачите нагласува дека недвижниот имот може да биде рентабилен начин за обезбедување стандарди во староста, но дека тоа не мора да биде нужно. Кога гледаме на долг рок, постојат многу други видови инвестиции кои се попрофитабилни од недвижностите, вели тој.

Заштита од самоволие на закуподавачот

Покрај пензиското осигурување, на луѓето им е важен и аспектот на сигурност кога станува збор за купување на сопствен недвижен имот. Сопствениците на куќи или станови не треба да се грижат дека закупецот ќе го раскине договорот, бидејќи нему или на членовите на неговото семејство им е потребен станот. Здружението на германски станари проценува дека под овој изговор годишно се откажуваат договорите за закуп на околу 80.000 станови. Официјални податоци нема.

Ова е сепак релативно мала бројка, особено кога ќе се потсетиме дека во Германија има повеќе од 40 милиони станови. Според тоа, веројатноста некому да му биде откажан договор за закуп на станбен простор е помала од 1%. Но, ризик секогаш постои.