Kako naći stan u Njemačkoj?
2. prosinca 2019
Pronaći u Njemačkoj stan koji se može platiti i to još na dobroj poziciji često liči na traženje igle u plastu sijena: to je teško, ali nije nemoguće. No pritom je najvažnije jedno: imati dobre živce i puno strpljenja.
Tražiti online i offline
To vrijedi za Nijemce, dakle one koji su u zemlji rođeni i tu se dobro snalaze, a još više za strance koji su tek stigli u zemlju: Mnogi putevi vode k novom stanu. Na početku stoji u pravilu pokušaj putem interneta. Na online portalima poput immonet.de, immobilo.de ili immobilien.de moguće je širom Njemačke tražiti pogodan stan ili kuću, bilo za iznajmljivanje, bilo za kupovinu. A za druželjubive je tu i portal za tzv. "zajedničko stanovanje" wg-gesucht.de.
Na tim se portalima mogu pronaći točni tlocrti stanova, s opisima i fotografijama. No ako Vam nakon bezbrojnih pokušaja dojadi pisati stalno nove upite, postoji i nedigitalna alternativa - izlazak na ulicu. Na stupovima javne rasvjete, u dućanima ili na zidovima kuća često se mogu pronaći oglasi kojima se traži stan. Ukoliko su duhovito i kreativno napisani, oni ponekad mogu polučiti čuda. Ponekad je sreći međutim potrebno malo i pripomoći: nisu rijetki oglasi koji obećavaju novčanu nagradu onima koji pomognu pri posredovanju stana.
Onima koji su spremni platiti za pomoć, a nemaju volje ili vremena istraživati po internetu ili oglašavati po ulicama, stoji na raspolaganju još jedna mogućnost: platiti profesionalnim posrednicima, maklerima, da traže odgovarajući stan. To je prilično sigurna opcija, nešto će se pronaći, ali to baš i nije jeftino: posrednici traže prilično velike provizije, u pravilu jednu do dvije mjesečne najamnine plus PDV.
To važi i obratno. Po načelu "tko naručuje, taj plaća" i iznajmljivači stanova moraju platiti proviziju posrednicima, ako ih angažiraju. To je za unajmljivače naravno pozitivno. Drugačija je situacija, međutim, ukoliko se stan ili kuća žele kupiti. Prema zakonskoj odredbi koja je na snazi od ljeta 2019. u tom slučaju kupac i prodavač moraju podijeliti troškove posrednika.
Casting-šou pri traženju stana
Kada ste pronašli na internetu stan koji Vam se sviđa, onda je pred Vama nova velika prepreka. Morate dokazati da ste upravo Vi prava osoba za unajmljivanje tog stana. Stambenog je prostora u velikim gradovima iz godine u godinu sve manje - zahvaljujući stalnom prilivu ljudi iz inozemstva i sa sela.
Vrlo je dakle vjerojatno da ćete u obilasku stana biti zajedno s još mnogo drugih zainteresiranih. Na kraju krajeva, Vi ste u tom trenutku samo jedan od osam milijuna ljudi koji svake godine u Njemačkoj useljavaju u novi stan ili kuću. Zato su Vam potrebne posebne komunikacijske sposobnosti. Pokažite oduševljenje stanom i dajte do znanja da ste jako zaniteresirani, napišite maštovitu prijavu i što je vrlo važno: uvijek se smješkajte.
Teško je nametnuti se u tako velikoj konkurenciji. Vlasnici stana će Vas pitati o vašem načinu života, jednako kao i o vašim platežnim mogućnostima. U pravilu iznajmljivači traže tzv. potvrdu o kreditnoj sposobnosti. Nju je moguće zatražiti putem interneta od firme koja se zove "Schufa". Radi se o općepriznatoj privatnoj firmi koja raspolaže s podacima o kreditnim i poslovnim mogućnostima građana, te koja, na osnovi posebnog algoritma, pravi kreditni rejting građana. Za tri do četiri dana njihova pismena potvrda dolazi poštom.
Ako ste međutim novopridošli u Njemačku, onda ni Schufa nema podatke o Vama. U tom slučaju će iznajmljivač od Vas tražiti da mu predočite Vaš radni ugovor ili potvrdu o primljenoj plaći. O tome koje ste nacionalnosti Vas načelno nitko ne smije pitati. Ali u praksi se i to pitanje često postavlja - više ili manje otvoreno.
Pogled u prazno
Kada ste uspjeli naći stan, čeka Vas sljedeće iznenađenje. Pogled u prazno. U Njemačkoj je naime uobičajeno da se stanovi ili kuće iznajmljuju prazni. Nema hladnjaka, nema štednjaka, ponekad čak nema ni sijalica. Ponekad je moguće otkupiti kuhinju od osobe koja je prije Vas bila u stanu, ali najčešće čovjek ipak mora sve sam organizirati. Tu je potrebno biti sam svoj majstor - ili imati spretne prijatelje.
I za internetski priključak se morate pravovremeno pobrinuti - pa nećete valja prve tjedne u stanu provesti odsječeni od (internetskog) svijeta?!? Katastrofa!!!
Što se tiče radova u stanu: ne samo pri useljenju morate puno toga sami obaviti, već često i pri iseljenju - ako je tako napisano u ugovoru o najmu. U pravilu se radi o manjim dekorativnim popravcima - zidove treba oličiti, popuniti manje pukotine ili rupice od čavala u zidu. Stan treba ostaviti u takvom stanju da ga je bez problema moguće odmah ponovo iznajmiti. U pravilu je sve to zapisano u ugovoru - i zato ga treba dobro proučiti.
"Topli" ili "hladni" najam?
Kada se radi o cijeni, za Njemačku je tipično da se razlikuje između tzv. toplog i hladnog najma. Dok se ovo drugo odnosi samo na čistu površinu stana, topli najam ukljućuje i troškove za grijanje, struju i vodu te druge komunalije poput troškova odvoza smeća ili čišćenja stubišta. Ali što to konkretno znači? Evo nekoliko primjera: za dvosobni stan od 50 kvadrata u Kölnu potrebno je platiti između 450 i 650 eura - "hladne" stanarine. Uz to dolazi još oko 165 eura drugih, tzv. "toplih" troškova. No ako ste spremni živjeti u manjem gradići, reciomo Delmenhorstu, tu će Vam troškovi biti manji. Takav stan se tamo može naći za 330 eura.
Pritom je važno paziti da ne platite preveliku stanarinu. U Njemačkoj za svaki grad postoji tzv. ogledalo stanarina (Mietspiegel). Radi se o informaciji o tome koliki je prosječni iznos stanarina za neke stanove u određenim dijelovima grada. No s obzirom na trenutno vladajući manjak stambenog prostora, mnogi iznajmljivači podižu cijene. Postoji ideja da se to spriječi uvođenjem tzv. kočnice za najamnine, ali odluka o tome na saveznoj razini još nije donesena.
Zasada se samo vladajuća koalicija u Berlinu dogovorila da od sljedeće godine uvede tu mjeru. Ljude koji traže stanove bi u svakom slučaju veselilo kada bi to postala opća praksa. Za sada je najskuplji grad München, tu se prosječno po četvornom metru plaća najam od 10,45 eura - hladne stanarine. Potom slijede Stuttgart, Köln, Hamburg i Frankfurt.
No usprkos visokim stanarinama, Njemačka ostaje zemlja podstanara. Prema službenim statistikama samo 47 posto ljudi živi u vlastitim stanovima ili kućama, dok čak 52 posto stanuje u unajmljenom stambenom prostoru. To je najmanji postotak stanova i kuća u privatnom vlasništvu u čitavom EU-u. Najviši je postotak u Rumunjskoj - tamo u svom vlasništvu stanuje 96 posto stanovništva.